成都土地变性代办（成都土地变性代办公司）

如何将“工业用地”改为“商业用地”

工业用地不能改为商业用地，因为两者是两种类型不同性质的用地，是提前规划好的，无法进行转换。

工业用地的性质是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地的增加可以使城市发展，壮大并富有生气，但也会带来一系列问题。

用地的形状和规模工业用地要求的形状与规模，不仅因生产类别不同而不同，且与机械化、自动化程度、采用的运输方式、工艺流程和建筑层数有关。商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

扩展资料：

工业用地的表现形式：

1、当把技术、经济上有直接依赖关系的工业组成联合企业时，如钢铁、石油化工、纺织、木材加工等联合企业，则需要很大用地。

可见影响工业用地大小的因素很多，规划中必须根据城市发展战略对不同类型的工业用地进行充分的调查分析，为未来的城市支柱产业留有足够的空间和弹性。但同时也要注意工业发展应节约用地，充分利用和发挥城市土地市场和规划管理的作用，有效地控制城市工业用地的浪费现象。

2、地形要求工业用地的自然坡度要和工业生产工艺、运输方式和排水坡度相适应。利用重力运输的水泥厂、选矿厂应设于山坡地，对安全距离要求很高的厂宜布置在山坳或丘陵地带，有铁路运输时则应满足线路铺设要求。

3、水源要求安排工业项目时注意工业与农业用水的协调平衡。由于冷却、工艺、原料、锅炉、冲洗以及空调的需要，如火力发电、造纸、纺织、化纤等，用水量很大的工业类型用地，应布置在供水量充沛可靠的地方，并注意与水源高差的问题。

水源条件对工业用地的选址往往起决定作用。有些工业对水质有特殊的要求，如食品工业对水的味道和气味、造纸厂对水的透明度和颜色、纺织工业对水温、丝织工业对水的铁质等的要求，规划布局时必须予以充分注意。

参考资料来源：百度百科-工业用地

参考资料来源：百度百科-商业用地

土地性质变更需要哪些手续啊？

土地性质变更又称为土地变性，比较典型的是农用地转为建设用地。农用地转为建设用地应当符合以下程序和审批手续：

1、农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，用地单位须先向国土、规划、建设部门征询拟用农用地是否符合上述的各项规划；

2、进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请。

3、用地单位持建设部门办法的《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请。

4、用地单位凭国土资源局《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。

5、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

6、国土资源局拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案等土地审批文件，逐级报有权政府人民政府审批。

房地产开发 土地变性问题

1、先要查看城市的总规划。如总体规划不是商住用地需要先调总体规划。这个调总体规划可不是一般人能办的。要有能量的人才能办成此事。

2、要查看土地是国有还是集体所有。如是集体所有要办理征用手续。一是与村集体达成协议，二是与使用人达成协议。

3、地地变性，主要的一个费用是新增建设用地有偿使用费。跟所属的土地级别有关。一般四类地区要80元/平方米左右。

4、与土地中心及规划局确定规划条件，挂牌时间，起拍价格等。这个工作其实就是权钱交易的过程。

5、流程就是先到规划局打一张1：500的地形图，在上面画上规划道路，然后到区地籍科确定地块的权属及性质。然后组件变性。然后挂牌。

6、政府会有许多要求，当然要求是死的，人是活的，只要找对人，花对钱都不是大问题。

土地变性费用大约为10万元/亩。

国有划拨土地如何变性？

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。具体操作程序如下： 

1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。

2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。

3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。

4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证

划拨土地按新用途补交出让金协议出让。划拨用地不可以直接用于商品房的开发。程序可能是政府收回划拨土地使用权，按照现状用途进行评估，给划拨土地的补偿，后由政府进行土地一级开发工作，完成后以招拍挂进行出让，由受让方向政府交纳土地出让金，受让方取得该地的国有土地使用权，之后进行商品房的开发。

扩展资料：

申报材料：

1、原土地使用者的申请报告2份(主管部门签署意见) ；

2、提交《国有土地使用证》并复印1份 ；

3、提交原宗地图并复印1份 ；

4、土地使用权转让协议书2份 ；

5、属房地产转让的应提供受让方的房产证复印件2份（交验房产证原件）；

6、土地使用权评估报告2份 ；

7、交验《建设用地规划许可证》并复印2份 ；

8、规划部门《关于审批建设用地的联系函》原件、复印件各1份；

9、规划部门的建设用地绿线范围图纸2份；

10、计委立项批文2份 ；

11、宗地图3份（分割出让的提供）；

12、受让方的营业执照复印件2份；

13、受让方组织机构代码证复印件2份；

14、受让方的法定代表人证书复印件2份；

15、受让方是个人的提供居民身份证或居民户口证复印件2份；

16、受让方是房地产开发企业的应提供房地产开发资质证书复印件2份；

17、其他文件材料。

参考资料来源：人民网—国有土地划拨转出让多次跑等问题得到整改

如果要把集体土地变性为国有土地应该怎样办理

你家集体土地变性为国有土地，那需要进行征收，走一个政策的一个征收程序，征收的一般会比较麻烦，需要省级以上人民政府的批准，批准之后需要缴纳土地出让金，经过一系列的手续之后，土地才能变化为国有土地，这是非常困难的。

如果集体土地上有其他产权人的土地或者房屋，那么还需要一个货币补偿安置或者产权调换的一个过程，这就类似于房地产开发了，难度会非常的高。

认真回答，希望能够帮到你，望采纳，谢谢！

土地变性是怎么回事

土地变性就是改变土地的性质，比如集体变国有、住宅变商业、工业变住宅、工业变商业等。

土地变更流程及注意事项：

一、土地变更登记原则

1、土地变更登记以宗地为基本单元进行登记。

拥有或者使用两宗以上土地的土地使用权人或者土地所有权人，应当分宗申请登记。

两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。

跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

2、土地变更登记的申请时限

(1)自土地变更事实发生之日起30日内，向国土资源主管部门申请土地变更登记。

(2)土地使用权抵押、承租权及其他土地他项权利的变更登记，当事人自发生之日起15日内应当申请土地变更登记。

(3)申请人提交土地变更登记申请材料齐全后，填写《土地登记收件单》，自《土地登记收件单》签发之日起30个工作日内办结。

3、需要申请土地变更登记的种类：

(1)依法改变土地所有权或土地使用权的；

(2)土地使用权转让、出租、抵押、继承、分割的；

(3)地上建筑物、附着物拆迁、转移引起土地权属变更的；

(4)以土地作价入股致使土地权属转移、合并或者分割的；

(5)企业合并、分立或者新设企业致使土地权属转移、合并或者分割的；

(6)交换、调整土地，引起土地所有权、使用权变更的；

(7)土地权利人更改名称（姓名）、地址或改变土地用途、现状、使用年限、和其他条件的；

(8)法律、法规、规章规定需要变更登记的其他情形。

因土地权属转移引起他项权利变更的，土地权利人应当在申请土地权属变更登记的同时，申请他项权利变更登记。

二、土地变更登记申请人应提交的文件资料

(1)《土地变更登记申请书》；

(2)申请人为单位的：

年检后的企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书原件、授权委托书原件、法定代表人身份证复印件、委托人身份证复印件（地籍调查需提供指界委托书原件及指界人身份证复印件）。

(3)申请人为个人的：本人身份证复印件及共有权人的身份证复印件或者授权委托书原件及委托人身份证复印件。

(4)地上建筑物、附着物的权属证明。

(5)变更依据或批准机关的文件。

(6)原国有土地使用证原件及复印件。

(7)其它需要提交的资料。